V.1 Du côté du nu-propriétaire, personne physique
V.1.1 Réduction relative du risque économique de moins-value à l'extinction de l'usufruit.
La
quote-part de la nue-propriété dans le démembrement représente un
pourcentage du prix en pleine propriété.
Indépendamment
du profil fiscal du nu-propriétaire,
le montant de la moins-value éventuelle de cession du bien après
l'extinction de l'usufruit temporaire est donc moindre qu'un achat en
pleine propriété si une baisse des prix de l'immobilier est
enclenchée à ce moment-là. De plus, le complément de prix (pleine
propriété moins nue-propriété), investi librement sur les marchés
financiers dans des valeurs d'un rendement plus performant que celui
d'une location dans le secteur social, abaisse mécaniquement le prix
effectif de la nue-propriété. Le prix de sortie du bien à
l'extinction de l'usufruit et le niveau des taux d'intérêts à long
terme conditionnent toutefois la rentabilité du projet. Le
recours à l'actualisation des actifs, certes complexe, est
indispensable pour comparer les scenarii.
A
ce sujet, le lecteur se référera à la partie mathématique
«Fixation analytique de l'usufruit dans le démembrement
temporaire».
La
liberté de fixation du prix de vente et celle du choix, soumis à
aucune règle d'attribution
prioritaire de l’acquéreur,
permettent au nu-propriétaire devenu propriétaire à part
entière d'être face aux conditions de vente du marché libre.
La
vente en pleine propriété reconstituée au terme de l'usufruit
temporaire social échappe
en effet aux
dispositions des articles L443-11et suivant du CCH modifiés par la
loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 114 (V) concernant les
mutations effectuées uniquement par les bailleurs sociaux.
Le
congé pour vendre suit, pour sa part, le formalisme prévu à
l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Toutefois, pour minimiser sur le plan fiscal l'éventuelle
plus-value et/ou éviter des frais ultérieurs de gestion de
copropriété et de location, l'investisseur privé sera plutôt
tenté de mettre en vente le logement dés la fin de l'usufruit
temporaire. Plusieurs logements du même programme immobilier et
généralement dans un même bâtiment se retrouveront au même
moment sur le marché - le cas d'un locataire se maintenant sans les
lieux n'étant pas exclus - , ce qui pèsera sur le niveau des prix
locaux.
Quelles solutions
adopter?
Une clause
instituant une indemnité contractuelle pour le nu-propriétaire en
cas de non libération du bien à l’issue de la période d’usufruit
peut être prévue dans la convention d’usufruit.
Le
marché de la revente de la nue-propriété est très étroit. Non
centralisé, il reste opaque quant au niveau des prix
pratiqués.L'investisseur à moindre risques
serait bien avisé de négocier auprès des directions commerciales
l'insertion dans le contrat de réservation d'une option de
revente avec
un prix minimum convenu d'avance de la nue-propriété pendant
10 ans à compter de la date de livraison du logement, délai au delà
de laquelle
les OHLM peuvent aliéner des logements (CCH L 443-7).
Un
système d'assurance dans les 10 ans suivant l'achat en pleine
propriété d'un logement en VEFA sous conditions de ressources
(http://habitat.coop/spip.php?article25)
a même été mis en place par les coopératives d'HLM en
cas de revente forcée à perte
sous conditions (mutation professionnelle, perte d’emploi,
divorce....). Sa
couverture représente 20%
du prix d’achat
plafonné à 40 000 euros.
V.1.2 Dispositif fiscal incitatif
-
Déduction
fiscale des intérêts des emprunts par les nus-propriétaires
afférents
aux logements dont l'usufruit est détenu
temporairement par un bailleur social. La
possibilité de se constituer un déficit foncier par l'emprunt
diminue le montant du au titre de l'IRPP.
Suivant
les dispositions du GCI Article 885 G quater créé par la loi
n°2012-1509 du 29 décembre 2012 - art. 13, les
dettes contractées par le redevable pour l'acquisition ou dans
l'intérêt de biens qui ne sont pas pris en compte pour l'assiette
de l'impôt de solidarité sur la fortune dû par l'intéressé ou
qui en sont exonérés ne sont pas imputables sur la valeur des biens
taxables. Le cas échéant, elles sont imputables à concurrence de
la fraction de la valeur de ces biens qui n'est pas exonérée.
En revanche, le d du 1° du I de
l'article 31 du CGI permet aux nus-propriétaires, pour la détermination des revenus fonciers
imposables à l'impôt sur le revenu, de déduire les intérêts des
emprunts contractés pour l'acquisition, la conservation, la
construction, la réparation ou l'amélioration des logements dont
l'usufruit est détenu temporairement par un organisme d'habitation à
loyer modéré (HLM) mentionné à l'article L411-2 du code de la
construction et de l'habitation (CCH), une société d'économie
mixte ou un organisme agréé mentionné à l' article L365-2 du CCH.
La fraction du
déficit foncier résultant des intérêts d'emprunt s'impute
exclusivement sur les revenus fonciers (d'une autre propriété
déjà en location par exemple) des dix années suivantes.
Plus généralement,
les charges non déductibles de l'IRPP, notamment celles de
copropriété, sont dévolues souvent en totalité au bailleur social
dans le contrat de démembrement rédigé de gré à gré entre les
parties.
Références: chapitre III
BOI-RFPI-BASE-30-20-20-20120912
-
Exonération de la TFPB, taxe
foncière sur les propriétés bâties, due par le bailleur
-
Plus-value fiscale allégée lors d'une cession
après réunion de propriété
On se référera à la fiche n°16
«démembrements de propriété» du BOI 8 M-1-05 n°135 du 4 août
2005
13 Prix de cession. Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte
14. Prix d’acquisition. Il convient de distinguer les situations suivantes:...
-la nue-propriété a été acquise à titre gratuit ou à titre onéreux et l’usufruit par extinction: d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.
15. Durée de détention. La durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions qu’elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d’extinction naturelle.
La plus-value
fiscale devrait être très faible (confert I-1-b),
même sans appliquer la décote de droit commun associée à la durée
de détention des biens immobiliers.
-
Non
prise en compte de la valeur de la nue-propriété dans l'assiette de
l'ISF
Si
la valeur des biens taxables est située un peu au dessus de la
première tranche d’imposition, le surplus pourra être affecté à
la nue-propriété, quitte à être
propriétaire par le dispositif de l'ULS de plusieurs logements HLM.
- TVA à taux
réduit à l'acquisition de la nue-propriété
Le taux réduit est
associé à l'obtention de certains types de prêts accordés au
bailleur social par l’État. Le PLI adapté pour les zones à forte
tension de location, n'en bénéficie pas. Si le programme de
construction en VEFA met en avant l'avantage d'un taux réduit de
TVA, il est très conseillé pour validation de prendre contact avec
le SIE correspondant au lieu du permis de construire. Un numéro de
dossier vous sera alors attribué.
Il faut toutefois
garder en mémoire que sur une durée aussi longue (> 15 ans), les
avantages fiscaux peuvent être remis en cause par la réglementation
spécialisée déjà très mouvante.
V.2 Du côté de l'usufruitier
-
Participation de capitaux privés au financement des logements
sociaux.
-
Exonération
de longue durée de la taxe foncière sur les propriétés bâties en
faveur des constructions de logements sociaux à usage locatif
financés au moyen de prêts aidés par l'État à hauteur de plus de
30% du coût de construction et bénéficiant
du taux réduit de la TVA (BOI-IF-TFB-10-90-30
20120912 alinéas 90,100,120).
V.3 La communication sur l'ULS
L'usufruit
social fait débat:
- D'un côté, une partie des logements sociaux financés par l’État retourne dans le parc privé à l'extinction de l'usufruit et créerait une distorsion de traitement entre les nouveaux locataires non assujettis à des conditions de ressources et le reste des occupants. La satisfaction des demandes de logements sociaux s'amoindrit , le taux de rotation des locataires étant déjà très faible. De plus, ce dispositif privilégie fiscalement les investisseurs privés les plus fortunés.
- De l'autre, la mixité sociale est mise en avant. Il serait toutefois étonnant que l'investisseur aisé trouve une offre d'ULS dans une zone conventionnée ZUS et occupe lui-même le logement à titre de résidence principale. Quoique les réservations ULS en VEFA s'effectuent selon une pratique bien établie pour la totalité des lots d'un bâtiment avec des aménagements complémentaires (sécurité notamment).
- Ce type d'investissement à long terme est très marginal par rapport au parc des logements HLM. Il ne concerne que les zones à forte tension de location comme Paris intra-muros où les prix de l'immobilier ancien se sont envolés ces dernières années et quelques métropoles régionales. Le financement privé dans le neuf complémente donc utilement celui des bailleurs sociaux.
L'ingénierie
commerciale s'étoffe:
l'ULS
semble intéresser de plus en plus les conseillers en gestion de
patrimoine à la recherche d'investisseurs, les cabinets juridiques
pour la rédaction des clauses du contrat de réservation, de
démembrement (création d'un label), les sociétés se spécialisant
dans l'évaluation de l'usufruit et sa quote-part.
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